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特马开奖结果查询金九银十到来楼市正在释放什
时间:2019-10-07

  “金九银十”已来,在内外经济环境压力下,调控房地产市场的逻辑是否有变化?市场本身正在释放出什么信号?

  宏观大势或许雾里看花,但持续监测微观市场,特马开奖结果查询仍可更快速、更敏锐掌握市场变化信号。基于保利投顾研究院监测全国近百城典型项目,我们来谈谈对近期市场变化特征的认识。

  去年底政治局会议着重于“稳增长”,今年4月着重于“调结构”,本次730中央政治局会议重提“六稳”、政策基调偏重稳增长。而从近期央行全面降准、大力推进国家级区域规划、加速基建落地等多举措来看,“经济退、政策进”信号更明确。

  而对房地产行业调控的表态,更多是为了平稳房地产市场预期,避免宽松政策短期内刺激楼市。

  央行8月推行新LPR(贷款市场报价利率),其最大特点是每月报价,可根据市场变化浮动。而个人住房贷款利率决定机制随之变革,与LPR挂钩,首套房贷利率不低于LPR,二套不低于LPR+60基点。

  房贷利率的“差异化”操作,主要目的是引导实体融资利率下降的同时防止对楼市造成“冲击”。

  我们对比了主要城市机制改革前后的房贷利率水平,发现:大多数城市当前房贷水平高于新基准,受改革影响小。个别城市,如上海当前首套房利率水平略低于新基准,新政执行后,购房成本将有所提升;再如杭州二套房利率低于新的房贷基准,新政执行后,购买二手房成本也将略抬升。

  短期来看,央行希望降低利率改革对楼市的冲击,以稳为主,影响偏中性,中长期来看,房贷利率将与LPR同向变动。

  今年一季度,房企融资有所放松,融资总额上升明显,带动土地市场火热,引起监管层关注。

  5月以来,房企融资渠道再趋紧,信托、公司债、中票、贷款等都有不同程度收缩。部分拿地激进的房企如旭辉、中铁建等发债亦受阻。从二季度、7-8月的数据来看,房企融资规模明显下降,土拍溢价率亦走低。

  外围不确定性风险下,国内经济下行压力进一步显现,国家宏观经济大思路是:加大改革开放力度,推动经济中长期持续向好发展。为避免“稳增长”政策落地对楼市的短期刺激,中央率先对房地产市场预期进行引导与管理。“短期不刺激”意味着中长期要平稳,包括房地产在内的资产价格稳定是经济预期向好的重要支撑。

  各城因城施策,楼市周期“被熨平”、市场窄幅波动,微观市场变化更快速、更线

  客户来访量是房地产市场变化先导性指标。去年四季度,客户来访持续下滑、市场交投氛围冷清;春节后,客户来访明显回升,出现“小阳春”;

  。例如杭州、成都、合肥、南京等城市,核心区域因为限价原因,出现“一二手倒挂”现象,新房市场热度维系,开盘去化可达9成以上;而外围区域,市场供求规律作用下,项目整体去化仍在走低。

  三四线城市受限价政策影响小,量价仍是有效信号,运转还是遵循着周期规律,例如华北的三四线城市,目前市场仍处于调整压力之下。

  供需亦是重要因素,供应放量城市,目前市场氛围偏冷;而供应理性城市,市场热度仍较好。

  一方面,宏观“稳增长”政策加速落地,客观利好楼市; 另一方面,中央政府加强预期管理,提前防“楼市大起”;

  :一二线城市中心城区因限价政策、性价比凸显,市场稳定性较强;而一二线城市外围区域和三四线城市则分化较为明显,其中供应放量是市场主要风险点。